新版《四川省物业管理条例》5月1日起施行 诸多探索居于领先

　　新华社客户端四川频道5月1日电（冯家顺）物业管理是连接居民生活服务的“最后一公里”，直接关系群众切身利益，与老百姓生活息息相关。为了增强人民群众的获得感幸福感安全感，构建共建共治共享的基层社会治理体系，历时近3年修订的新版《四川省物业管理条例》，于5月1日正式施行，诸多探索居于领先。

　　“五色五线法”：“五大矛盾”变“五大合力”

　　在近期举行的新闻通气会上，四川省住房和城乡建设厅副厅长樊晟介绍，《条例》修订确立了“坚持问题导向”“坚持人民利益导向”“坚持市场经济导向”“坚持政府监管导向”的思路，重塑业主、业主委员会、物业服务人、建设单位以及居（村）委会五方之间的关系，把“五大矛盾”转化为“五大合力”。

　　重点是推进建立“党建引领”基层治理，畅通街道办事处、居（村）委会与业主、业主委员会、物业服务单位、建设单位五方联系，形成合力的“红线”；健全物业管理规章制度和自治规约的“黄线”；建立物业服务转型升级，提高管理服务水平，提供多样化增值服务，不断提升人民群众的获得感、幸福感、安全感的“绿线”；强化各部门通力合作的“齐抓共管”，行业主管与属地监管的“条块结合”监督管理的“蓝线”；强化法治惩罚的“紫线”，形成“五色五线法”。

　　新探索“长牙齿” 压实街道办职责

　　《条例》要求县（市、区）人民政府应当明确街道办事处（乡镇人民政府）承担指导和监督物业管理活动的工作机构和人员，并保障工作经费。《条例》赋权街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届，指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责，调解处理物业管理纠纷，协调社区建设与物业管理的关系。并对街道（乡镇）规定了20余条（项）物业管理具体工作职责，推动物业管理纳入基层社会治理，落实街道（乡镇）物业管理工作职责，进一步加强了工作统筹。

　　《条例》规定了自然资源、市场监管、公安等部门在物业管理活动中的职责，特别是公安部门，如规定公安派出所代表参与首次业主大会筹备组、公安机关依法调查处理新老业主委员会移交活动中拒不移交的违法行为、新老物业退出交接活动中拒不退出的违法行为等。落实这些规定，需要相关部门加强衔接配合。 为进一步破解物业服务违法惩戒无法可依问题，对业主委员会成员违法违规行为，《条例》规定处以警告和罚款；对物业企业拒不依法移交退出的，《条例》规定处以罚款且二年内不得承接新的物业项目等惩戒。这些尝试既是对群众关切的痛点、难点、堵点的积极回应，也为行业立法提供了先行先试的经验。

　　构建“1+1+2+10+18”制度框架 电子投票表决受关注

　　樊晟介绍，结合四川省物业管理工作实际，将加快配套政策更新出台。目前省住建厅正按照“1+1+2+10+18”制度框架，推动政策体系完善。具体为1个条例，1个指导意见，电子投票表决和物业管理信用信息监管2个系统平台、物业服务招标投标管理办法等10个配套文件，住宅、写字楼、商场等18项物业服务标准。

　　《条例》把电子投票表决写入新规，规定省人民政府住房城乡建设主管部门应当会同自然资源主管部门建立全省统一、分级管理、无偿使用的电子投票表决系统。业主大会会议表决可以通过电子投票表决系统或者书面方式进行。业主签收书面表决票或者在投票表决期间登录电子投票表决系统的，视为参与表决。业主参与表决，应当作出同意、不同意、弃权的意思表示，未作出意思表示的视为弃权。

　　“选举业委会或者更换业委会成员、选聘和解聘物业服务人、筹集和使用维修资金、在小区公共空间安装个人身份和生物特征识别设备、物业费调整等小区重大事项，都需要小区居民共同决定。但是，很多居民平常不一定住在小区里，参与度、投票率普遍不高，群众很担心少部分人暗箱操作改变真实投票结果，侵害居民权益，使用电子投票表决有助于增强透明度，让人放心多了。”一些小区居民说。

　　8种紧急情况可动用维修资金 程序最大化便民

　　《条例》第九十条规定，“屋面、墙体防水损坏造成严重渗漏”“电梯故障危及人身安全、严重影响业主生活”“楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全”等8种紧急情况可申请使用维修资金。

　　《条例》还首次明确了紧急情况下动用维修资金的程序。第九十一条规定，申请使用建筑物及其附属设施的维修资金的紧急程序，由业主委员会提出申请。未产生业主委员会或者业主委员会不履行职责的，居（村）民委员会应当根据业主的要求代为提出申请。县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门收到申请后，应当在三个工作日内作出审核决定并办理相关手续。如果相关主体未及时提出申请，且已出现严重影响业主生活或者危及人身财产安全情形的，县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当组织代为维修。

　　业委会履职有了“高压线”  物业公司难当“老赖”

　　《条例》重点规定了业委会及其成员履职九条“高压线”：挪用、侵占业主共有财产；抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益；明示、暗示物业服务人减免物业费；泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；转移、隐匿、篡改、毁弃或者拖延提供物业管理有关文件、资料；擅自使用业主大会、业主委员会印章；拒不执行业主共同决定的事项；违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。

　　业委会及其成员若触碰“高压线”，业主、利害关系人有权向有关部门举报，有关部门应当依法处理。《条例》第三十八条规定， 业主委员会及其成员若有以下行为之一，由物业所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门给予警告，可处五千元以上二万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　物业服务企业本来是业主们请来的“管家”，但现实中往往变成了小区“大当家”，“老物管不愿退，新物管进不来”，极大地损害了人民群众切身利益。

　　为此，《条例》第六十八条规定，物业服务合同解除或者终止后，物业服务人不得以业主欠交物业费、阶段工作未完成、对业主共同决定有异议、其他纠纷未解决等为由拒绝退出及办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

　　经县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门责令限期移交、退出，逾期仍不移交或者退出的，对拒不移交有关资料或者财物的，对物业服务人予以通报，处一万元以上十万元以下罚款，对拒不退出物业服务区域的，自责令规定时间届满次日起处每日一万元罚款，且二年内不得承接新的物业项目。（完）