华侨城的“术”与“势”

　　将近不惑之年，华侨城在新的发展阶段审度自身的“术”与“势”。其中，“术”包含组织变革、流程再造、激励创新机制；“势”则是把握未来方向，培育创新增长点等。

　　当一天的朝阳东升，全国8个欢乐谷开门迎客，摩天轮、旋转木马、极速飞车等开始运转，承载着一个个家庭的欢笑；

　　另一边，塔吊忙碌着，一块块砖瓦撑起了一个个高品质的“家”，它或见绿野，或见生态，也因为配套多元完善而尽显宜居宜业；

　　而康佳的数个工厂流水线也忙碌起来，它们不再只做传统的新消费电子产品的生产与加工，也正尝试着往高端智能制造如半导体、新能源科技方向不断精进；

　　与此同时，文化艺术场馆里、近百个文旅项目里，演员们缓缓施展自如，30多年的文化基因渗透在文旅深度融合的多个领域。

　　以上场景只能展现老牌央企华侨城硬实力与软实力的部分侧面，分别对应旅游、房地产、电子科技和文化业务。无论品质人居或是文商旅项目，都贯彻着“优质生活创想家”的理念。聚焦主责主业，华侨城已形成以文化、旅游、房地产、电子科技为主业的战略布局。

　　深圳世界之窗 “2023年，集团文化业务稳中有进，旅游业务复苏引领行业，房地产业务稳健发展，电子科技业务转型升级。我们再度荣膺‘全国文化企业30强’‘中国旅游集团20强’，地产业务市场排名持续上升。”华侨城集团党委副书记、总经理刘凤喜这样总结华侨城的2023年成绩。面对复杂多变的发展环境，华侨城用一步一个脚印的行动诠释“可持续高质量发展”，全力推进深化改革，因时因势优化经营举措，确保了改革发展稳定工作始终沿着正确的方向前进。

　　将近不惑之年，华侨城在新的发展阶段审度自身的“术”与“势”。其中，“术”包含组织变革、流程再造、激励创新机制；“势”则是把握未来方向，培育创新增长点等。

　　“术”有专攻 深化改革开新局

　　推动管理变革和流程再造，是华侨城应对经济形势和社会发展新动态，实现多元业态高质量发展的应有之义。

　　这一步整合，以专业重组为抓手，以变应变，打开新局。

　　2022年以来，华侨城锚定文化、旅游、房地产、电子科技四大主业，启动专业化整合，有序推进业务布局优化和结构调整，巩固各业务发展底盘，更好、更快地推进治理体系和治理能力现代化。

　　整合之变直观体现在架构变化上，“集团总部向下一级，由原来综合多业态的大区制，调整为垂直细分领域的专业子公司制，与传统的‘事业部制’相比，华侨城直接成立专业子公司，后者具备法人资质。通过专业子公司，既能实现细分领域的垂直管理，又能进一步下放权责，让子公司在应对市场竞争时更加灵活高效、权责清晰。”刘凤喜介绍到，“专业化整合落实了‘一业一企、一企一业’，地产业务全部交由区域公司负责，文旅商项目由专业公司运营管理。经此整合，集团旗下各产业项目将在资产管理、财务管控、品牌营销等方面实施一体化运作，进一步厘清资产管理边界，提升资源配置效率。”

　　以文旅商板块为例：文化业务以文化公司为基础，管理文化场馆、艺术教育、文化演艺三大板块业务。旅游业务中，欢乐谷公司定位为世界一流主题公园集团、中国主题公园行业龙头企业、华侨城主题公园产品线平台；华侨城旅发公司定位为国内领先的人文自然景区运营管理平台、华侨城非主题公园业务归口管理平台；云南旅游定位为国内领先的游乐设备供应及服务商；华侨城商管公司定位为国内领先的商业运营管理公司、华侨城特色商业的归口管理平台；华侨城酒店公司定位为国内领先的“投-融-建-管-退”酒店业务全链条专业化公司、华侨城酒店业务归口管理平台。

　　2023年，华侨城基本完成了存量在运营项目管理重组，旗下主题公园、自然人文景区、商业、酒店项目分别由欢乐谷公司、旅发公司、商管公司、酒店公司集中管理、一体运营。

　　目前，专业化整合效果已逐步显现，运营效率得到进一步提升。

　　完成专业化整合后，酒店公司以自有项目投资建设运营、租赁经营、代建代运营、全过程咨询及管理运营、委托管理五大拓展模式开展酒店业务拓展工作。截至2023年10月，推进投资拓展项目合计15个，分布在深圳、广州、佛山、保定、林芝、贵州等多个省市。

　　成都欢乐谷跨年狂欢派对房地产板块的整合，更多体现在优化管理结构，完善运营体系，全面提升房地产项目开发的专业化能力。

　　基于供求关系发生重大变化，房地产市场也处于筑底调整、缓慢复苏阶段。新形势下，高效的大运营体系关乎一家公司的资金利用、成本管控等效益，才能更好地应对瞬息万变的市场变化。

　　为此，华侨城做了一系列动作，在优化各房地产公司管理架构的基础上，不断健全与之适配的运营体系，全面提升房地产项目开发的专业化能力。例如进一步规范了项目整体开发计划的编制程序，明确关键管控节点和工作标准，确保各项计划有序推进、关键事项有效管控，增强了城市公司的综合开发能力，项目开发周转效率进一步提升。

　　作为华侨城房地产业务“一体两翼三功能”新发展模式中的核心板块，华侨城服务公司在实施专业化整合过程中持续显现发展活力。

　　从高品质社区空间的住宅物业服务，到商旅空间的案场、公寓、综合体、写字楼、旅游度假区等物业服务，再到城市空间的街道运营服务、公共物业服务等，华侨城不断拓宽物业管理和运营服务业务的宽度，形成以“社区、商旅、城市”三大空间的运营和服务能力为核心的市场竞争力。今年以来，华侨城服务公司新增市场化拓展业态涉及产业园、学校、医院及其他公用事业等全新领域的服务合作。

　　应“势”而上 扎实内功育先机

　　每个行业中，能较敏锐洞察行业发展形势与热点的企业才能踩上风口，借势而腾飞。这里的“势”，关乎如何把握未来方向，培育创新增长点等。

　　当房地产开发规模见顶，叠加新房改背景，未来商品房将回归商品属性，行业和市场更迫切需要“造城”“营城”的基因和产品能力；于购房人而言，小区配套、房屋质量、设计舒适性、园林绿化、物业服务品质等，将是重要参考指标。

　　“造城”“营城”需要的是内功，非一朝一夕能练成，而这恰是华侨城深耕房地产行业三十余年积淀而成的优势。

　　通过长期发展，华侨城已经成为具备成熟的成片开发和景区、社区、城区运营能力的综合性企业。各主业既能自主发展，又能与其他板块深度协同，形成了具有华侨城特色的综合开发模式。

　　华侨城通过综合城市开发打造了街区制、开放式的城市片区，创造了一批具备复制能力、可以持续立足市场、含金量无限的产品。

　　直到今日，走进深圳华侨城创意文化园，无论是来Citywalk的游客，还是在园区内办公的白领或是开店营商的创客，这个空间里，没有高楼林立与各式玻璃幕墙，红砖绿树之间还保留着过去的历史与记忆，人们终于能跳出原先两点一线的日子而重新探索丈量深圳的街头巷尾。

　　深圳华侨城创意文化园T街创意市集活动这是个将文化创意、产业、居住融入城市更新的典范案例。华侨城所打造的众多精品项目亦是如此，例如位于深圳的华侨城旅游度假区，集旅游、文化、生态、人居、娱乐、创意产业、商业办公、酒店群、配套设施等功能于一体，是理想的生活社区，也是首批国家5A级旅游景区，充分彰显其成片开发的综合实力，这也正是华侨城“在花园中建城市”的开发理念。

　　刘凤喜介绍，“华侨城在建立之初，就坚持‘规划先行’，总部城区的规划建设经历4次动态调整，一直坚持原规划的基本原则和特色，并根据新的发展情况和产业结构变化，相应调整加强了居住和旅游用地的功能和比重。正是在‘规划先行’理念下，华侨城人用一针一线，绣成了今天的深圳华侨城旅游度假区。”这样不遗余力因地制宜做建设、精雕细琢打造产品的基因，也被不断传承到每一个项目之上。

　　深圳华侨城旅游度假区回到房子本身，华侨城是业内坚持优质产品力，尤其是打造高端住宅的标杆，多年来收获了良好的市场口碑和产品溢价。

　　从1989年东方花园别墅区、2001年波托菲诺纯水岸系列、天鹅堡一期系列、2011年欢乐海岸蓝楹湾、2015年香山美墅、2016-2019年天鹅湖新天鹅堡系列，三面环海的海幕豪宅项目新玺，到南京、武汉、西安、成都等各地纯水岸、天鹅堡的复制，到上海华侨城苏河湾的创新，华侨城秉承“优质生活创想家”的品牌定位，从最初关注户型和环境，到重视产品的整体价值，包括配套、景观、主题概念等要素，依托城市稀缺资源，加持高端的文化艺术资源，到输出国际化视野的品质生活方式，不断提升产品力。

　　华侨城波托菲诺这些成就了未来华侨城应对新形势十分难得的核心竞争力。2023年，房地产行业告别高增长模式，进入比拼产品力的新发展阶段，行业开始告别高杠杆、高增长模式，进入新发展周期，改善性住房需求成为市场主力。高品质的改善住房产品表现出一定韧性。

　　以稳促进 昂首向前谋新篇

　　2023年，考验着每个人、每个企业和市场主体的韧性和耐力。华侨城各板块也奋力抢抓复苏的劲头，争分夺秒。

　　一组数据足见上下奋进的成效：

　　2023年，华侨城文旅商板块累计接待游客近1.5亿人次，与去年同期相比上升70%。其中，欢乐谷公司各主题公园项目累计接待游客超3500万人次，同比增长60%。

　　酒店公司各项核心关键指标同比实现大幅增长。旗下五星及以上档次酒店入住率同比去年增长60%，恢复至2019年的90%，精品及四星档次酒店入住率同比去年增长14%，恢复至2019年的106%；各档次酒店总收入同比增长54%。

　　2023年，华侨城持续创新特色商业运营模式，商管公司年内特色主题活动总客流量分别超650万人次和1200万人次。

　　文化产业持续绽放异彩。2023年，华侨城文化场馆群上演了《红楼梦》《卡门》《只此青绿》和《剧院魅影》中文版等精品剧目，推出了“湾区国际戏剧生活节”“光鸣艺术节”“华夏非遗文化季”等文化活动。1月至12月，各场馆累计举行演出、展览、商业活动800余场，吸引观众近100万人次。

　　房地产业务方面，华侨城加快实施专业化整合，通过组建城市公司来提升效率，更聚焦开发、建设和销售业务，以平稳地穿越行业周期。2023年，华侨城股份公司稳定实现经营性现金流为正。此外，多个地产项目销量位列所在城市或区域第一，创开盘记录。其中，东莞松湖原岸项目登顶市2023年新房首次开盘销售榜；顺德天鹅堡二期项目开盘当日3小时内热销10亿，创下开盘热销新纪录，一跃登顶区域市场开盘销售榜；徐州湖东道（144套房源）取得开盘3分钟即售罄的成绩；深圳东岸雅居热势开盘，目前推出的400套房源均已全部售罄。

　　电子科技业务转型与高质量发展也不逊色。作为华侨城旗下的“科技尖兵”，2023年，康佳集团明确了未来发展新的战略框架，即“一轴两轮三驱动”，完成制造环节降本增效与产业转型升级的协调发展。2023年前三季度，康佳实现营业收入148.77亿元，总资产达到389.25亿元，展现出了较强的经营韧性。其中，康佳白电1-9月份产品收入同比增长10%，外销收入同比实现翻番。这一年，家电行业的国民品牌康佳集团实现了产业结构进一步优化，市场布局也得到不断完善。

　　时间匆匆向前，2024年已然到来。

　　站在新的起点上，华侨城将进一步优化精进“术”与“势”，抓实主业经营，全力以赴提振经营效益。

　　2024年，不稳定不确定因素依然较多，但风险与机遇并存共生。在这种背景下，有的放矢，才能从容应对未知，因此华侨城“坚持‘稳定、改革、发展’工作策略，不断夯实发展基础，寻求发展新势能，坚持以进促稳，推进企业经营迈上新台阶”，刘凤喜强调。