当前，新型城镇化、工业化快速推进，经济结构调整和产业转型升级处于关键时期，突破土地资源约束“瓶颈”，向“存量”土地要发展已成为高质量发展的必经之路。2022年9月，经国务院批准，泉州市成为全国首个设区市盘活利用低效用地试点地区。

　　试点开展以来，在自然资源部和福建省自然资源厅指导下，泉州市持续完善一系列政策措施、执行机制，各地积极推进，大胆创新，勇于探索，总结形成了一批好的经验做法，为全国低效用地再开发工作提供了经验蓝本。近期，泉州市自然资源和规划局将陆续推出“盘活利用低效用地”系列宣传，全面展示各地典型案例和工作成效。

　　作为泉州市中心市区，鲤城区扣除山体水域后实际可开发面积仅约33平方公里，土地开发强度已超60%。资源紧张、空间受限、土地利用粗放等矛盾交织叠加，成为制约区域高质量发展的突出瓶颈，盘活低效用地成为破局的“必答题”。

　　2022年，国家赋予泉州市低效用地盘活专项政策，鲤城敏锐抢抓这一政策红利，将其作为破解空间制约、重塑发展格局的核心抓手。围绕“世遗典范城、中央创新区”建设目标，鲤城全力推进低效用地再开发，以土地节约集约利用水平的提升，为“活古城、战江南”战略提供坚实的资源要素支撑。

　　前期摸排中，鲤城区全面厘清低效用地“家底”：共梳理出645宗低效用地，总面积达17041.65亩，主要集中于三大板块——国家级高新技术产业园区及周边工业片区、古城老旧居住区、江南新区城中村，为后续精准施策奠定基础。

　　据不完全统计，截至目前已盘活低效用地约2524亩，其中低效工矿用地559亩、低效居住片区用地1877亩、历史遗留用地约70亩，“沉睡”土地逐步转化为发展“沃土”。

　　锚定城市高质量发展主线，鲤城在低效用地盘活中深耕模式创新与精准施策，打造出泉州工艺美术厂、科创中心、红梅新村等标杆案例——从“工改商”唤醒老厂房的文化基因，到“工业上楼”解锁产业空间的新可能，再到“以旧换新”圆老居民的宜居梦想，一系列实践让闲置资源焕发新生，为城市更新注入强劲动力。

　　“工改商”让传统文化“重生”

　　泉州工艺美术厂的蜕变，是鲤城区用文化激活低效空间的生动注脚。这座占地约8660平方米（约13亩）的老厂房始建于上世纪50年代，5000多平方米的混合结构厂房内，曾孕育出大批“国宝级”非遗大师与工艺美术大师，彩扎、脱胎漆器、竹编、刺绣、木雕等工艺品从这里走向海内外。然而，随着改革开放深化与市场经济转型，被淘汰的工厂逐渐陷入停产或半停产状态，昔日繁忙的生产空间沦为低效用地。

　　为让老厂房重焕生机，市区两级政府以低效用地盘活试点为契机，启动改造提升工程。改造期间，泉州市自然资源和规划局针对泉州工艺美术文化园整治提升方案，专门组织专家论证会，集思广益、精雕细琢，为后来打造成集多元功能于一体的“泉州市工艺美术合作社”和修缮工作奠定了基础。

　　改造后的泉州工艺美术厂。鲤城区自然资源局供图

　　在开发模式上，鲤城创新采取“工业+”路径。严格保留工业用地性质，通过“所有权与经营权分离”的企业租赁模式，既保障原土地使用权人获得稳定租金收益，又引入专业文创园区运营团队，以市场化招商、专业化管理激活空间价值，让老厂房的每一寸土地都迸发创意活力。

　　运营层面，项目秉持“政府主导、企业化运作”理念，创新推出“分散创作、合作经营、互利共赢”模式，成功吸引40多位国家级、省级、市级工艺美术大师及传承人入驻，设立大师工作室（传习点）。通过“工艺+展示”“工艺+销售”“工艺+教学”的多元融合，打造成集收藏、展示、创作、研学于一体的泉州传统工艺传承基地，让彩扎、脱胎漆器等古老技艺在当代生活中重焕光彩。

　　泉州工艺美术厂的成功转型，并非个例，而是鲤城区系统推进古城低效用地盘活的缩影。为进一步规范古城空间资源优化配置，落实世界文化遗产保护要求，鲤城区积极引导古城范围内低效建设用地“提质增效”，重点推动原工业用地向商业商务用地、旅馆用地等符合古城功能定位的方向转型升级，为古城保护与活化注入新动能。截至目前，鲤城区已完成古城范围内17宗低效用地的用地会审议，其中11宗已通过地价会审议。

　　这一系列实践，不仅让古城低效资产“活”了起来，更将“活态保护”理念深度融入古城发展——通过资源盘活，既为古城保护与功能提升提供了空间载体，又推动了文化传承与文化旅游的融合发展，让古城在保留历史风貌的同时，焕发更强劲的当代活力。

　　“工业上楼”助力产业园区提质增效

　　鲤城高新区科创中心的崛起，为低效工业用地“变身”高效产业空间提供了全新范式。项目前身是收回的企业闲置土地，如今已成为占地122.98亩、总建筑面积约24.2万平方米的现代产业社区，“沉睡”土地重新成为产业发展的“沃土”。

　　建成后的科创中心。鲤城区自然资源局供图

　　项目的核心突破在于“投建营一体化”模式：由区属国企主导投资建设，通过一体化招标将规划、设计、招商、运营全流程贯通，在项目启动阶段就对标国内先进园区经验，前置考量企业需求与运营成本——从厂房层高、荷载参数的科学设计，到单栋、双拼、三联等灵活组合空间的规划，均能根据入驻企业规模、产业类型动态调整，全方位适配不同阶段企业的发展需求。

　　高效建设的同时，项目更注重“产城融合”生态构建：推进数字化转型，搭建智慧园区管理服务平台，布局5G基站与算力中心；通过屋顶光伏、智慧用电管理构建绿色能源体系，打造低碳园区；配套一站式企业服务平台、会议中心、休闲健身场所等共享空间，让产业发展与员工生活实现“无缝衔接”。

　　针对企业实际需求，项目还推出一系列“暖心配套”：设置政务一体化平台实现“服务前移”，企业办事不用出园区；配备地下停车场、专用货运通道及装卸平台，提升货物运输安全性；创新打造标准化园区“十个一”标配（含标准厂区、产业服务中心、人才公寓、教育商业配套等），构建起“职住平衡、三生融合”的产业微社区，为企业成长与人才集聚提供优质环境。

　　凭借高效的建设推进节奏，科创中心仅用18个月便完成从土地整理到开园运营的全流程，于 2023年12月底正式开园。定位为光电子信息产业园区，项目总投资达8.9亿元，容积率2.5、建筑密度35%，目前已成功招引项目25个，招商面积占比超85%，不仅刷新了鲤城产业空间建设的“加速度”，更成为区域产业升级的“强引擎”。

　　回溯鲤城高新区的发展历程，其原有产业以纺织服装、机械制造、传统电子等劳动密集型产业为主，土地利用效率长期偏低。“20多年前出让的地块，容积率大多只有1.0，亩均税收在10万元以下的占比超过一半。” 鲤城区自然资源局局长詹敬东表示，低效用地曾是制约片区发展的关键瓶颈，而通过系统性盘活，这一现状正加速改变。

　　以科创中心为起点，鲤城区将“工业上楼”模式向江南片区拓展，围绕“向天空要厂房、向集约要效益”的核心思路，推动鲤城高新区低效工业用地的系统性扩容升级。目前，以科创中心为核心，已向外拓展策划2660亩园区标准化建设示范区，鲤城5个市级园区标准化建设重点项目均纳入示范区范围。

　　“红梅模式”破解城市更新困局

　　鲤城区开元街道红梅片区的更新，承载着老居民对“宜居家园”的期待。这片占地约125.96亩的区域，核心是1978年建成的红梅新村——作为泉州中心城区老式预制板房最集中的小区，近50年的使用让这里问题重重：危旧房屋与老旧厂房、自建民房、背街小巷交织，规划混乱；居住环境脏乱、建筑安全隐患突出、水电管网等配套设施老化，群众改善居住条件的呼声愈发强烈。

　　鲤城将这片低效居住片区的改造，作为践行“民生为本”理念的重要载体，结合低效用地盘活试点，创新采取“改造+征收”双路径推进更新，通过“政府主导、群众出资、以旧换新、就地安置”的模式，实现政府民生承诺与群众宜居期待的“双向奔赴”，赢得片区居民的广泛认可与支持。

　　为确保改造精准落地，鲤城区在充分调研的基础上，结合福建省自然资源厅、泉州市自然资源和规划局的专业指导和专家论证，以红梅新村商住楼为核心，将周边5个地块纳入统筹范围，采用 “政府统一收储更新+定向定价商品房”的创新办法，遵循“因地制宜、分块实施、同步启动、统一开发”原则推进，既契合城市整体规划，又贴合片区实际需求。

　　改造中，鲤城坚守“见人见物见生活、留形留魂留乡愁”的理念：严格遵循历史文化名城保护规划，对片区容积率、建筑密度、绿地率等指标精细优化，以“不低于现状条件”为底线适度突破规划技术规范，让有限土地发挥更大效益；同时，在方案设计中保留片区原有生活肌理，避免“大拆大建”，让居民既能享受新生活，又不丢失“老记忆”。

　　针对土地使用权续期这一核心问题，项目通过法定程序完成用地收储、出让后，同步规划建设定向定价商品房及全新的基础配套、公共服务设施，让土地使用年限“清零重计”。如今，红梅片区的居民无需搬离旧处，就能住进配套完善、安全舒适的新房，实现了“住有所居”到“住有宜居”的跨越。

　　从老厂房的“文化新生”到老旧小区的“民生焕新”，再到工业用地的“产业升级”，鲤城以三大标杆案例为缩影，鲤城区在低效用地盘活的探索中走出了一条“空间提效、文化传承、民生改善”相统一的路径。这些实践不仅为“活古城、战江南”注入源源不断的空间动能，更让城市承载起更浓的文化底蕴、更实的民生幸福，最终沉淀出一套符合区域特色、可复制可推广的“鲤城经验”，为全国同类城市更新提供了鲜活样本。

　　（陈伟真 康伟强）