社会资本“入伙”重庆城市更新

　　社会资本“入伙”重庆城市更新 投资占比达63%，老厂房、老街巷焕发新活力

　　在重庆，一家民企签下15年租约、投入上亿元，把闲置老厂房变成潮流地标；一条百年老街，靠15年特许经营权引来1.2亿元社会投资，重新燃起烟火气。

　　从工业遗址到文创街区，从老厂房到新消费场景，社会资本正以“合伙人”身份深度介入城市更新。重庆市住房城乡建委数据显示，重庆城市更新社会资本投资占比已达63%——政府不再唱“独角戏”，多元投入的“大合唱”已然成形。

　　一家民企的精细账

　　投入上亿元改造闲置工业厂区

　　在重庆两江新区金山片区，曾经机器轰鸣的工业厂区如今有了新名字——MSG汇星。今年“五一”假期，这处由老厂房变身的潮流商业地标正式开张，70余家潮流品牌扎堆入驻，蓝血工厂、重演超演中心等一批重庆首店落地。

　　两年前，这里还是重庆博奥实业集团有限公司的闲置厂区。2023年4月，重庆星仁汇企业管理有限公司签下15年租约，拿下70亩厂区，年租金1500万元。

　　“很多人问，为什么一家民企敢真金白银押注一座老工业遗址？”企业相关负责人坦言，答案不是赌，而是算清了三笔账。

　　第一笔账，看地段。项目与奥特莱斯、宜家等成熟商业体仅一街之隔，交通便利，片区规划前景明朗。在市住房城乡建委协调下，轨道交通10号线民心佳园站开通，离项目最近的出入口直线距离仅300米，为项目实施和招商引资打下了良好的基础。

　　第二笔账，看赛道。城市更新是政策所向、大势所趋，提前布局意味着抢占先机。不同于一般的公共建筑，这种老厂房层高较高、跨度大、体量大，天生就适合做复合型综合体。企业瞄准的正是片区里休闲运动、潮流消费、夜间经济的空白。

　　第三笔账，看回报。据测算，项目改造后平均月租金能达到180元/平方米，预计6至7年就能回本。

　　MSG汇星只是金山片区更新的缩影。金山街道党工委书记余瑞表示，以片区城市更新为抓手，金山片区系统谋划了35个项目，总投资55亿元，推动公益性、经营性项目协同落地、一体推进。其中社会投资50.7亿元、占比92%，公益性民生投资4.3亿元、占比8%，实现市场化赋能、民生化提质。

　　目前，已有10个项目顺利完工。金山意库闲置倒班宿舍改造的405套青年公寓、美联广场低效商业转型“超级宠·花市Mall”等在建项目即将建成投用。年内还将持续发力，新开工惠民大厦改造、智慧停车导视等12个项目。

　　从“三狼公园6号”到山城巷

　　社会资本营造新生活、新消费、新产业空间

　　MSG汇星并非孤例。在重庆，越来越多的社会资本正以“城市更新合伙人”的身份，盘活一处处沉睡的存量资产。

　　重庆森系园区运营管理有限公司通过长期租赁，获得耐德工业老厂区运营权，打造了“三狼公园6号”园区。目前园区已入驻企业140多家，主要是文化创意设计、软件信息服务、新媒体等企业，其中高新技术企业有18家，年产值接近12亿元，就业人员3000人。

　　“我们不只是做一个园区，而是想成为城市更新的合伙人。”企业负责人说，他们正在两江新区谋划新的更新项目，把存量资产盘活的经验复制推广。

　　又如，渝中区山城巷通过授予15年特许经营权，吸引社会资本投资1.2亿元，实现老街区资源的市场化运作与活力重生。目前，通过引入精品民宿、文创零售，物业出租率达90%，街区累计总产值超10亿元。

　　社会资本参与城市更新，优势何在？

　　市住房城乡建委相关负责人介绍，城市更新不仅要补短板，更要营造新生活、新消费、新产业空间，而社会资本往往具备更专业的运营能力、更灵活的机制和更敏锐的市场嗅觉。例如，有的擅长打造文旅消费新场景，如下浩里；有的致力于构建高品质生活场景，如在更新片区配建青年公寓；有的则聚焦产业升级。

　　“重庆系统推进城市更新以来，已涌现出一批全国示范案例。”该负责人表示，例如，年轻人喜爱的北仓文创街区、游客络绎不绝的渝中戴家巷—山城巷传统风貌区、融合历史与潮流的南岸开埠遗址公园、下浩里等，“这些项目不仅盘活了存量空间，更成为城市新名片，证明社会资本的创新活力能为城市更新注入持久生命力。”

　　从政府投入到多元投入

　　鼓励更多市场主体以租赁、合伙、入股等多种形式参与

　　社会资本敢投、愿投的背后，是重庆深化投融资改革、推动城市更新从“政府投入”向“多元投入”转变的系统性努力。

　　市住房和城乡建委相关负责人介绍，近年来重庆积极抢抓中央支持城市更新政策机遇，争取到位中央资金达600亿元、占全国总盘子超4%，打捆使用中央和市级财政资金，自审自发专项债142.1亿元，建立20亿元城市更新市级资金周转池，集中投向惠民生、补短板、提品质项目，避免了“撒胡椒面”。

　　同时，重庆还结合片区更新统筹公益类与经营类项目，创新制定所有权与经营权分离、土地与建筑组合供应、财税与金融支持等52条政策，推动央企和民营资本成为城市更新“战略合伙人”和耐心资本，城市更新社会资本投资占比达63%。

　　“城市更新的真正意义在于‘聚人’。有了人气，城市发展能级才有提升的基础。”重庆市设计院副总经理、重庆设计集团策略研究院副院长方小桃表示，过去城市更新多侧重于“找问题、补短板”，如今则既要拉动社会投资、促进经济发展，也要通过营造“三创”场景增加就业岗位与机会。

　　针对城市更新中常见的“资产权属分散”难题，重庆正探索“所有权与经营权分离”模式，创新经营权的信贷模式等。方小桃举例，某些片区更新中，市属国企保留资产所有权，但将经营权让渡给民营企业，自己作为合伙人参与。

　　“这种模式传递出清晰信号：城市更新不一定需要重资产投入。”她指出，未来将通过强化租赁权的合法性与稳定性，鼓励更多市场主体以租赁、合伙、入股等多种形式参与，“对民企而言，参与城市更新的首要吸引力是成本较低——无需购买资产，通过租赁即可获得空间。”

　　从MSG汇星的潮流商业地标，到三狼公园6号的产业园区，再到山城巷的文旅街区，当社会资本与城市更新同频共振，一座城市的“新陈代谢”便有了源源不断的动力。

　　（文/记者 邱小雅）