导 读

　　2023年9月26日，第二届北京城市更新论坛上表彰了入选2023年北京城市更新最佳实践评选活动的10个最佳实践和16个优秀项目。10月7日起，市规划自然资源委、市住房城乡建设委联合北京发布，陆续推出北京城市更新“最佳实践”系列报道。第七站带您了解昌平区昌盛园社区老旧小区改造项目。

　　基本情况

　　昌盛园社区位于昌平区城南街道，建成于20世纪90年代，占地面积约26公顷，常住居民2341户。由于管理失序和私搭乱建等问题，该小区曾成为昌平区基层治理的难点。2020年7月起，城南街道坚持党建引领、主动治理，通过有效的群众工作推动了社区环境的改善提升，拆除了私搭乱建和内部围墙，重新整合使用了2万余平方米的公共空间。同时，将21个小区合并为一个小区，并引入统一物业管理解决了物业管理水平不高的问题。

　　实施成效

　　该项目实现老旧小区环境风貌的大幅提升。累计改造社区楼间空间约6万平方米，新增绿地1.4万平方米（其中新增乔木600余棵），改造提升社区便民广场、居民议事厅、童心苑、健康小屋等高品质公共空间1800余平方米，新增蓝色环形步道800米、塑胶儿童乐园（含跑道、滑梯、沙坑）1000余平方米、雨水花园2000余平方米、中草药种植基地400余平方米、绿色低碳智慧化设施10处、智能垃圾桶站3处。

　　居民健身广场改造前后对比

　　雨水花园改造前后对比

　　通过依法合并物业管理区域、引进统一物业，确保了改造效果长效保持。建立居民议事厅、规范开展居民议事活动，持续引导居民参与社区建设。以丰富多彩社区活动和设计评选社区LOGO，不断提高居民认同感和幸福感，做到了拆除“围墙”的同时打通了“心墙”，让居民身处美好家园、享受幸福生活。

　　昌平区全面提炼总结这一短时间、低成本、可持续的老旧小区改造模式为“昌盛模式”。2021年11月，被住建部纳入《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》（第四批）向全国推广；2022年入选中国改革地方全面深化改革典型案例。2023年，街道组织编写《老旧小区持续更新改造手册》和《老旧小区改造群众工作场景化手册》两本工具书，并向全市介绍老旧小区改造经验。目前“昌盛模式”已经成功推广至城南街道辖区11个老旧小区、1条背街小巷，改造面积近100万平方米，形成了以点带面的街区全域更新格局。

　　共商共治墙

　　创新经验

　　借助媒体力量凝聚共识 ，营造社区共治良好氛围

　　针对改造前期部分居民反对拆除违建和围墙的问题，街道工委主动靠前，直面矛盾，依托北京电视台《向前一步》栏目，面对面与居民真诚交流，讲清“法、理、情”，和在场居民达成共识，带动全体社区居民充分理解并支持改造工作。充分发挥“社区党委-网格党支部-院落党小组-楼栋党员骨干”组织体系作用，用好“三会一书”（开好党员会、居民代表会、居民协商议事会和发放一封信）问需于民、问计于民，形成社区改造提升上下一心、共商共建的生动局面。

　　坚持违建必拆，全面亮出改造提升空间

　　坚持“先拆违建后提升”，成立五人工作组，通过“地毯式”摸排，入户1000余家，谈判600余轮，先拆“心墙”再拆“围墙”，仅用62天，500余处私搭乱建、1000延米内部分隔围墙全部“零补偿”拆除，亮出全部公共空间，为推进社区整体改造提升与空间有机更新清除障碍、打牢底盘。

　　聚焦全龄友好，设计引领满足居民需求

　　坚持“全龄友好、幸福共享”原则，将专业设计与居民点单相结合，把座谈会、共商共治墙、入户征集到的30余条居民意见融入设计方案。在社区中部区域集中打造人车分流的休闲娱乐场地，零高差（无台阶）设计保障场地可达性和全龄友好性。重组小区内交通流线，建设环形健身跑道，串联童心苑、健康站、议事厅等适配不同人群的服务设施，形成轴、带、块、环、点协调统一的系统性设计，满足老人、青年、儿童等不同群体的多样化需求，确保改造真正改到居民“心坎上”。

　　童心苑改造前后对比

　　儿童游乐空间

　　突出集中统筹，全域整合各方资金资源

　　街道工委牵头抓总，成立“一班一组一支部”（项目专班、工作组、临时党支部），带动社会单位、社区居民深度参与改造。多渠道筹措改造资金，集中市区“微提升”资金约700万元，党组织服务群众经费约200万元，接到10余个社会单位捐赠400余万元，统筹其他资金300余万元。坚持一次规划、集中实施，前后三期工程总用时六个月，破除以往每年小额资金分项投入、反复施工的弊端，公共空间改造每平方米综合投入仅267元，大幅降低成本的同时保障了高品质，实现了小投入、大提升。

　　合并分散小区，两年物业收费率提高60%

　　充分运用党建协调委员会，动员21家产权单位移交管理权，整合原有36个出入口为12个，组织2000多户居民投票，将原先的21个小区从法律和空间上合并为1个小区，实现“一体化”管理，形成规模效应，摊低物业管理成本。同时物业公司着手收取停车管理费、商业广告等获取增值服务收益，物业服务品质持续提升。居民逐步养成付费享受服务的消费习惯，两年内物业收费率从10%增长至70%，实现社区治理良性循环。

　　着力氛围营造，持续打造特色友邻社区

　　在社区党委的领导下，成立昌盛园社区公益联盟，联合专业社会组织、公益服务单位、聚火星辉老党员先锋志愿服务队等，以高品质活动、志愿服务和协商议事持续营造社区氛围。开展“重返20岁”、邻里市集等特色活动50余场，培育“昌盛无界”议事品牌，创新探索“居民服务居民”便民服务路径，引导多元主体参与社区治理，形成“友邻相伴”的社区氛围。2022年，昌盛园社区入选全国志愿服务“四个100”先进典型。

　　青少年低碳教育基地

　　低碳马拉松健身步道

　　探索“商居同盟”，“昌盛模式”从社区走向街区

　　昌盛园社区旁的背街小巷介山路，整体空间老旧、交通秩序混乱、公共空间匮乏、商业活力不足。街道创造性将“昌盛模式”推广至介山路改造中，通过成立“商居同盟”，组织商户、居民、产权方、设计公司、行政管理部门等多个主体在同一平台对话，群策群力、统一思想，将专业设计理念与商户、居民需求相呼应，实现街区立面统一风格、商户店招个性化设计、居民生活需求有效满足。统筹背街小巷补助、党组织服务群众、城市更新等多笔资金，一次集中实施改造，每延米投入仅2万元就实现了街区立面和市政配套设施品质极大提升，道路交通“人车分流、机非分流”。改造后的介山路已成为一条“烟火气”兼具“时尚范”的高品质生活小街——昌盛小街，实现了社会效益与经济效益的双提升。

　　昌盛小街改造前后对比图

　　口袋公园节日氛围

　　来源：北京规划自然资源微信公众号

　　作者：连雅迪