副中心用地功能兼容与建筑复合利用获评中国改革2022年度市域案例

　　导读

　　为更好满足群众日益增长的多元化需求，有效破解城市发展不平衡不充分的难题，在市规划自然资源委和区委区政府领导下，通州分局积极打破思维定式，会同副中心管委会规划自然资源局着力推动用地功能兼容与建筑复合利用创新改革，推动居住社区向城市社区转变、城市基础设施向城市服务综合体转变，提高多层级混合利用水平和土地利用效能，增强城市内生动力，打造宜人居住环境，促进城市可持续发展。

　　市规划自然资源委通州分局率先在住房和城市基础设施等重点项目中探索用地功能兼容与建筑复合利用，经过近年来实践，已经形成规划设计引领、土地供应政策支撑、多部门协同研究、提前谋划全周期运营的“城市副中心模式”，对推动全市用地功能兼容与建筑复合利用有重大意义，为我市获评中国改革年度市域唯一案例。

城市副中心模式

　　在以土地用途分类管控为主的开发管理模式下，供应阶段仅赋予土地单一用途，现今背景下，灵活引导式的混合利用更能促进土地高效集约利用，因此，用地功能兼容与建筑复合利用优势愈发凸显。

单一用地功能向三维立体利用转变

　　国土空间规划单一功能向城市综合功能转型

　　一是打破传统社区营造模式重构城市社区集合体。城市副中心住房项目在副中心控规指引下，以打造15分钟生活圈为依托，对这个巨大的居住社区进行重构，探索重构成一个充满活力、功能混合、职住平衡的新的城市社区。

副中心住房项目城市居住社区集合体

　　首先，对各项公共服务配套设施用地进行整合，将原街区控规中独立占地的残疾人托养所、邻里商业、文化设施、社会停车场等与家园中心合并建设，不再独立占地，提高土地使用效率，优化了“一站式服务”的空间条件；

家园中心建筑功能复合图

　　其次将行政办公与商业合并建设，在解决职住平衡的同时，强化商业流线的纽带作用；

行政办公与商业功能复合图

　　最后在步行街道空间内，让住宅与商业、公共服务进行空间折叠，使街道空间成为居民交互的场所，增强街道活力。

首二层设置社区沿街商业，三层以上为行政办公，形成商业办公一体化模式

　　二是规划引领发挥城市基础设施综合城市服务功能。通马路、环球影城北综合交通枢纽项目原是文旅区内的两个公交首末站，是环球影城外部交通保障规划的重要交通基础设施。因其毗邻轨道站点，结合文旅区产业功能定位及环球度假区品牌价值，将其由单一的交通基础设施打造为涵盖公交首末站、开放性商业、度假型酒店及城市配套服务设施为一体的城市服务综合体，有效承接环球影城商业外溢功能，引导市民绿色出行，助力建设绿色城市。

文旅区规划示意图

环球影城北综合交通枢纽交通、商业、酒店等功能剖断面图

　　创新土地供应模式，践行土地混合利用

　　一是提出行政办公用房与商业用房竖向混合使用。副中心住房项目依托轨道站点和“十”字相交道路，形成“一心四象限”总体布局，核心区四块用地的首二层设置商业裙楼与4个居住组团的商业步行街构建了“风车状”的商业动线，行政办公用房坐落于商业裙楼之上，与底层商业层次分明又融为一体。

“一心四象限”布局，核心区四个地块与四个居住组团商业步行街构建“风车状”商业动线

　　在一宗土地上包含既需要通过市场供应的商业用房又需要政府资源配置的行政办公用房，通州分局联合市测绘院等技术部门，通过三维立体钉桩方式，将传统二维用地钉桩成果升级为带有Z轴的三维立体模型，按照建筑规模分摊的形式，将行政办公用房和商业用房分别按照划拨和协议出让的方式进行土地供应。

三维立体钉桩三维产权体概念模型

　　二是探索全市公益性基础设施配建一体化商业开发的招拍挂项目，即推动副中心通马、环北交通枢纽项目走上载入史册的舞台。一直以来，交通基础设施都是以划拨配置给城市交通管理部门进行建设运营，常见的公交首末站供地存在“先天不良”，有着占地大、资金投入大、利用效率低等问题，已不能适应现行城市运营需要。

从传统多主体分期、分地块开发到一体化开发公交首末站、商业、酒店建筑立体叠加

　　鉴于此，在市规划自然资源委政策引导支持下，分局会同副中心管委会规划自然资源局开展集体研究，形成规划编制、方案设计、土地供应全链条服务模式。一方面，细化研究项目功能定位及规模控制、交通设施配备标准及交付标准，并将使用需求、运营需求等一并纳入供地条件，明确由土地竞得人建设并运营公益性交通设施。另一方面，通过资金模型推演经营性用房和公益性设施在建设和运营中的消耗和收益，大幅降低土地出让价格，提升市场吸引力。

以通马枢纽项目为例，传统公交首末站建筑实现功能升级兼容立体叠加

　　通马、环北枢纽项目的成功建设，降低了政府基础设施投资成本，实现了为财政减负的目标；交通基础设施通过兼容经营性用房，在优化城市结构的同时，也提高了城市土地的利用效率。通马、环北交通枢纽项目打破了以往枢纽用地单一使用主体、分期开发模式，将建筑主体与枢纽运营主体紧密联系，促使建设单位向后期运营职能转移，多方位拓展延伸至商业经营、公服设施运营领域，打通规划、建设与使用运营的“最后一公里”，促使城市开发商向城市运营商转型。

通马路交通枢纽功能分布图

　　破解城市用地瓶颈，营造“理想之城”

　　用地功能兼容与建筑复合利用的核心是将居住、商业、办公与公共服务设施等要素相融合，最终目的是指导人地系统可持续的社会实践，促进人地关系的和谐。一是兼容复合的商业更具灵活性与适应性，能提供更多就业岗位与发展机遇，为附近市民营造消费氛围，有效拉动内循环。二是能够就近满足居民的工作、居住、休闲、交通、教育、医疗等需求，构建15分钟生活圈，提高公共服务设施的亲民性、便利性和实用性，促使城市更宜居。三是可以高效挖潜建设用地，织密城市道路商业网络，增加社区韧性，城市街道不再只具有单一的通行功能，更是充满活力的慢行系统，让居民从封闭社区中走出来，从居住者成为街道的守护者、管理者。

　　风正潮平，自当扬帆破浪；任重道远，更需策马扬鞭。下一步，通州分局将在市规划自然资源委领导下，充分发挥“三处一局”扁平化工作机制优势，在坚持规划引领、深入调查研究、夯实要素保障方面持续不断发力，锐意进取、真抓实干，努力开创副中心高质量发展新局面。

　　本内容由市规划自然资源委通州分局、副中心规划处、副中心实施处、副中心资源处提供

　　来源：规自委

　　作者：连雅迪