《北京市国有建设用地使用权地价评估技术导则（试行）》正式发布

　　强化地价管理 优化资源配置

　　背景

　　为进一步加强北京市地价评估行业管理，规范出让地价评估工作，探索建立北京市出让地价评估技术标准体系，北京市自然资源利用中心委托北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会（以下简称“北估协”）开展了国有建设用地使用权出让地价评估技术研究工作。经广泛征询自然资源部、高等院校、国家级协会资深专家及实践经验丰富的土地估价师意见，编制出《北京市国有建设用地使用权出让地价评估技术导则（试行）》（以下简称“《评估技术导则》”），于2023年2月由北估协正式发布实施。

　　总体原则

　　《评估技术导则》进一步规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，为北京市合理配置土地资源提供技术支撑。

　　适用对象

　　北京市行政辖区范围内，由市、区自然资源主管部门委托开展国有建设用地使用权出让相关的地价评估，适用本导则。

　　原则与目标

　　以优化土地资源配置为目标，以土地出让评估规程、规范为准则，遵循土地估价“替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则和贡献原则”及出让地价评估“价值主导原则、审慎原则、公开市场原则”。本导则结合北京市地价管理工作实践，增加了出让地价评估的其他原则：

　　发现并模拟市场价格原则；

　　区分市场定价与政策优惠原则；

　　区位效用为主兼顾用途差异原则。

　　估价程序

　　细化土地估价工作流程

　　增加材料收集要求。

　　明确实地查勘内容。至少应有一名承担估价业务的签字估价师对估价对象进行实地查勘。

　　增加报告备案流程。

　　规范报告归档条件。归档文件中应包含三级审核记录、档案交接记录、现场查勘表、送达回执等文件。

　　方法选择与权重

　　依据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）等相关规定，结合北京市实际情况，出让地价评估应至少采用两种评估方法。

　　城市更新协议出让地价评估项目，当估价对象所在行政区或同一土地级别范围内，类似交易（协议或招拍挂出让）案例充足时，应选市场比较法。

　　开发完成后自持经营的地价评估项目，可首选剩余法。

　　土地兼容类用地出让地价评估

　　F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地等混合用途土地，应按住宅、商业、办公三种不同用途，分别选择适宜的估价方法，进行出让地价评估。

　　F3其他类多功能用地，应按商业、办公等不同用途，分别选择适宜的估价方法，进行出让地价评估。

　　居住用地、商业服务业用地、公共管理与公共服务用地、工矿用地和仓储用地，允许兼容的功能，协议出让和招拍挂出让地价评估时，无特殊规定和要求的，原则上按照估价对象土地的主用途进行评估，不单独对主用途外兼容用途地价进行评估。

　　估价结果权重

　　城市更新协议出让地价评估项目，估价对象开发完成后自持经营的，剩余法结果权重取值不宜低于50%。

　　估价方法应用要点摘录

　　基准地价系数修正法

　　将个别因素修正的修正幅度明确为5个等级、同时明确每个等级对应的赋值规律。

　　宗地跨区片等特殊项目，需经充分论证后确定评估思路。

　　剩余法

　　不动产价值测算要求

　　开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。

　　参数注意事项

　　销售费用：

　　销售费用主要包括广告费、租售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、租售人员费或者租售代理费等，其计算公式为：

　　销售费用=不动产交易价格×销售费率

　　估价人员应根据项目与市场实际情况，研判开发完成后拟用于出售或用于出租的项目价格内涵，综合确定是否计取销售费用。

　　销售税费：

　　增值税=不动产价格÷（1+5%）×5%

　　当不动产价格不含销售税费时，该项费用成本不计。

　　市场比较法

　　在应用市场比较法时，需重点关注商业用途比较案例的价格内涵，如：商业案例细分用途—商业、其他商服、餐饮酒店、商业（配套）等之间的价格区别；还需关注已审定商业案例价格是否采用了楼层修正等。

　　对于已建成或者建设工程设计方案已确定的项目，需考虑建筑物空间布局对地价的影响。

　　收益还原法

　　采用不动产租金评估土地收益价格，相较《城镇土地估价规程》，细化了应用公式

　　P—土地收益价格；

　　a—土地纯收益，每年不变；

　　r—土地还原率，固定且大于零；

　　n—未来土地收益年期；

　　T1—不动产交易税费率；

　　R1—管理费率（通过调查，管理费取值基础为房屋建筑物建设成本时，不计）；

　　R2—直接成本利润率；

　　R3—利息率；

　　T2—契税及印花税率。

　　成本逼近法

　　明确了土地增值收益率确定路径

　　估价对象土地增值收益率=相似案例的土地增值收益率×修正系数

　　相似案例的土地增值额=土地成交总价-土地开发建设补偿费总额

　　相似案例的土地增值收益率=土地增值总额÷土地成交总价或土地开发建设补偿费总额

　　协议出让评估技术要点

　　供地环节的协议出让

　　技术路径：

　　供地环节协议出让项目评估技术路径

　　弹性年期协议出让项目评估技术路径

　　先租后让协议出让项目评估技术路径

　　结建式地下空间出让项目评估技术路径

　　单建式地下空间出让项目评估技术路径

　　出让底价：

　　供地环节协议出让底价建议，应首先测算项目协议出让最低价标准。能够明确项目应分摊成本的，还需比较项目应分摊成本与评估结果政府土地收益之和是否低于协议出让最低价。若低于协议出让最低价标准，需增加政府土地收益至满足应分摊成本与政府土地收益之和等于最低价标准的条件，同时给出出让底价建议。

　　原划拨土地使用权办理协议出让

　　技术路径：

　　出让时不改变原土地使用条件的评估技术路径

　　出让时改变原土地使用条件的评估技术路径

　　现状弹性出让

　　划拨土地办理现状弹性出让建议采用：最高年期出让熟地价减去划拨地价的差值，再对差值进行年期修正，确定弹性出让年期的政府收益。

　　出让期届满，国有建设用地使用权收回或经批准续期时的价格应结合出让合同缴纳的费用及相关约定合理确定。

　　已出让土地补缴地价款

　　调整容积率

　　调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划下估价期日的楼面地价确定。

　　因调低容积率造成地价增值的，补缴地价款可按估价期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。

　　调整用途

　　调整用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。

　　用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。

　　多项条件同时调整

　　用途与容积率同时调整的，需补缴地价款等于新用途楼面熟地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面熟地价之差乘以原建筑总面积。

　　多项用地条件同时调整的，分别独立核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。

　　招拍挂出让评估技术要点

　　技术路径

　　在确定相关参数、标准时，应充分考虑本市房地产调控和管理政策（如限购、限售、最低销售面积等）及市场运行实际状况（如供需状况、去化周期等），并说明确定的方法和依据。

　　在选用剩余法进行评估时，售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平。对可售的项目，应使用公开市场价，特殊项目除外。

　　公建用途评估中，结合估价对象周边区域租售比情况，收益还原法测算结果明显低于剩余法过多的，考虑估价对象为待开发土地，且建成后用于销售，选用房地产销售价格测算符合项目自身情况，为了准确反映宗地价格，保障政府收益，可不采用收益还原法。

　　不同用途评估要求

　　特殊情况注意事项

　　出让时约定租赁住宅面积具体比例的，采用剩余法时，以市场正常租金水平为依据测算相应比例的不动产价值；纯租赁住宅用地出让，有租赁住宅用地可比实例的，优先采用市场比较法，实例不足的，应采用收益还原法。

　　存在实物还建、回迁回购面积等情况的，且对估价对象价值造成明显影响的，在估价对象土地价值评估中，应充分考虑实物还建、回迁回购面积等对土地价值的影响。

　　评估思路有两种，一是只在剩余法中考虑上述情况的亏损，并加大剩余法权重；二是在最终结果中考虑上述情况的亏损。

　　需竞得人自持或周边出售案例不足的，剩余法中采用租金求取房地产总价，因已考虑租金收益情况，可不再重复使用收益还原法评估。部分年限自持和部分面积自持的参照执行。

　　需土地招拍挂竞得人代建不出让非营利性设施的，在估价对象土地价值评估中，应考虑代建成本。

　　土地估价参数

　　不同圈层涉及参数

　　成本逼近法常用参数

　　剩余法常用参数

　　收益还原法常用参数

　　估价报告撰写要求

　　对土地估价“结果报告”和“技术报告”撰写要求进行了统一

　　明确了招拍挂评估对于土地估价结果表述的要求

　　作者：高伟超

　　来源：利用中心