导 读

　　实施城市更新行动，是以习近平同志为核心的党中央站在全面建设社会主义现代化国家、实现中华民族伟大复兴中国梦的战略高度，准确研判我国城市发展新形势， 对进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署。为落实中央部署和《北京城市总体规划（2016 年—2035 年）》，在市委、市政府的统一安排下，全市积极稳妥地开展了城市更新行动。

　　城市更新关乎首都发展，也与市民美好生活息息相关。在北京城市更新专项小组指导和市委城市工作办、市规划自然资源委、市住房城乡建设委的支持下，北京城市规划学会于 2022年3月中至5月，组织开展了“北京城市更新最佳实践”评选活动。石景山区首钢老工业区（北区）更新项目等16个项目被评选为北京城市更新“最佳实践”，东城区崇雍大街城市设计与更新实施示范项目等18个项目被评选为北京城市更新“优秀案例”。

　　最佳实践项目表彰仪式

　　首届“北京城市更新最佳实践评选活动”申报项目超过80%位于中心城区与城市副中心地区。入选项目类型丰富，突出民生改善，聚焦科技创新、文化传承和商业活力提升，注重街区统筹和精细化设计，鼓励社会资本投入和多元参与，探索建管并重、可持续经营的长效机制。

　　这其中既有成为“网红打卡地”的商业街区和历史文化街区，又有承载高精尖产业的创新空间，还有市民身边的老旧小区和小微空间。

　　北京的城市更新不搞成片的大拆大建，而是坚持“小规模、渐进式、可持续”。如何更好地调动社会资本积极性？如何带动更多市民广泛参与？

　　从今天开始，市规划自然资源委将联合北京发布陆续推出城市更新“最佳实践”系列报道，从这些最佳实践和优秀案例中寻找探索的方向。 第一站带您了解西城区菜市口西片老城保护和城市更新项目。

　　菜市口西片城市更新和老城保护项目（以下简称菜西片区保护更新项目）位于西城区牛街街道，北起广安门内大街，南至法源寺后街，西起教子胡同，东至枫桦豪景，占地 6.5公顷，建筑面积 5 万平方米。菜西片区保护更新项目位于新版北京总规中的“宣西-法源寺文化精华区”之内，是宣南文化主要承载地。原为危改一级开发项目，2019年 1 月，经西城区政府批准菜西片区保护更新项目转为老城保护和城市更新的试点项目。项目实施主体为北京金恒丰城市更新资产运营管理有限公司（以下简称金恒丰公司）。

区位图

　　2021年6月份，建信住房北京公司与金恒丰公司签订《菜市口西片老城保护和城市更新项目房屋租赁院落合作协议书》，培育胡同16 号“共生院”焕新为“新整院”，这标志着全市首例 “申请式换租”模式的落地。以此为起点，菜西片区积极打造一种生态和商业双向延长的可持续发展模式。

鸟瞰图

　　解决遗留问题，实现多方共赢

　　据介绍，菜西片区保护更新项目此前曾一度陷入拆迁停滞、片区无人管理的局面。城市更新项目开展后，为解决遗留问题，在全市率先启动“申请式退租”模式。“申请式退租”模式即住在平房区直管公房的居民可按照个人意愿，退还房屋使用权，并获得补偿及安置。

　　西砖胡同甲19号院改造前

　　西砖胡同甲19号院改造后

　

　永庆胡同17号院改造后

　　同时，结合居民意愿，实行“一院一策、一户一设计”的“申请式改善”模式，打造新型共生院，厨卫浴进屋，极大改善了居民的居住条件，升级了院落公共设施，优化了公共空间。

　　通过申请式退租、申请式换租、申请式改善、共生院落建造，实现了属地居民、入驻商户等多方共赢，也实现菜西片区持续有机更新。

　　优化公共环境，彰显文化内涵

　　重塑历史街巷活动空间是菜西片区保护更新项目公共空间的设计理念。项目改造以来，积极补充公共设施，增加公共绿地面积，因地制宜打造口袋公园，提升景观绿化；增设兼具艺术性、生活性的城市家具小品；优化市政交通设施，提高公共空间利用率，实现与周边环境的良好衔接融合。

　　菜西片区公共空间效果图

　　此外，充分挖掘文化内涵，在保护好历史风貌的同时，鼓励历史街区及建筑有机更新，让公共空间成为传承历史文脉、彰显文化特征、提升文化品位的城市橱窗。

　　开展银企合作，院落整体运营

　　鉴于整院经济价值较高，但形成的整院数量较少这一问题，深入开展银企合作，促成院落整体运营。

　　门楼巷 11 号院改造后室内照（精装）

　　西砖胡同 15 号院改造后人才公寓室内照

　　2021 年 6 月，金恒丰公司与建信住房北京公司签署合作协议，将院落剩余居民通过房屋租赁置换方式迁至改造好的空间居住，再对腾出的完整院落进行整体修建。提升了原住户的居住品质，也促成了院落整体改造和运营，大幅提升了院落的经营价值。

　　金恒丰公司总经理高轶谈项目模式

　　金恒丰公司总经理高轶谈项目进展及未来计划

　　创新招商工作，激活商业氛围

　　城市更新作为新型业务模式，受困于规模效应，存在拆迁遗留项目无热度、无商业氛围等问题，且前期投入成本高，经营利润较低。面对诸多问题，菜西片区保护更新项目多途径创新推动招商工作，激活片区商业氛围。

　　新桥三宝乐面包店（片区业态）

　　一是建设与经营相结合，立标杆拉招商

　　通过分期推进的方式，由少量院子引入标杆业态逐步影响后期院落经营方向，提升整体片区商业活力氛围，并根据院落及房屋的不同形态，以多业态、多种类、多模式、多客户群体的经营方式推进。

　　北京国际设计周菜西分会场活动现场

　　二是建设与宣传相结合，树热点拉招商

　　结合项目建设的推进，定期进行活动策划及营销宣传，通过文化交流搞活氛围，形成网红打卡点，以宣传带动招商。

　　城市更新是“十四五”乃至今后一个时期做好城市工作的重要方向和目标任务。北京的城市更新要以城市总体规划为统领，落实新时代首都发展要求，强化“五子”联动，坚持减量发展和“小规模、渐进式、有机更新”的原则，注重调动社会资本积极性和基层、群众的广泛参与，努力探索适合首都特点的城市更新之路。

　　来源：北京市委城市工作办、北京城市规划

　　作者：高伟超