导 读

　　2022年7月12日，在北京城市更新论坛上表彰了入选“首届北京城市更新最佳实践评选活动”的16个“最佳实践”项目和18个优秀案例。

　　首届北京城市更新最佳实践评选活动是在北京城市更新专项小组指导和市委城市工作办、市规划自然资源委、市住房城乡建设委支持下，由北京城市规划学会主办的。在京项目实施主体和设计、施工、运营单位等广泛关注、积极参与，整体反响热烈。16个“最佳实践”项目和18个优秀案例从全市100多家单位申报的210个项目中脱颖而出，在7月12日首届北京城市更新论坛上受到表彰。获选项目类型丰富，体现了惠民生、保名城、调结构、补短板、提质量、促发展的方向和多元参与的特点，具有较强的社会影响力和较好的示范效应。

　　北京城市更新最佳实践项目表彰仪式

　　亮点1：北京城市更新，

　　就是要牢牢守住首都城市战略定位

　　北京作为首都，城市更新要始终坚持“四个中心”战略定位，将空间资源优先用于服务保障中央政务功能、国际交往、文化和科技创新。首钢老工业区改造紧抓冬奥契机，加速落地实施一批体育、文化、科技项目，带动功能聚集和更新，成为工业遗产保护与国际重大体育赛事举办、城市复兴的完美结合。金隅智造工场前身是金隅天坛家具厂，整体外迁至河北后实施更新改造，通过载入国家级重点实验室、科技成果孵化与转化平台，引入行业领军企业和“独角兽”，打造生态级智能制造企业集群。还有首汇健康科技园、怀柔科学城长城海纳硬科技加速器、新动力金融科技中心（原动批市场）、经开区星网北汽蓝谷等一批入选项目，都是在非首都功能疏解的背景下，积极腾退原有的一般性制造业、批发市场等，实现“腾笼换鸟”，注入科技活力。

　　首钢老工业区改造项目

　　金隅智造工场项目

　　亮点2：北京城市更新，

　　就是要让人民生活更加幸福

　　城市更新要紧紧围绕“七有”“五性”，以老旧小区改造为重点，补短板、强弱项，打造民生改善综合体。本次入选项目中，民生类项目占到1/4。光明楼17号建于20世纪60年代，为三层砖混结构，安全隐患突出。2020年，东城区龙潭街道办事处与京诚集团合作，在危旧楼改建试点政策支持下，创新“市区政府补贴+居民出资+产权单位出资”的成本共担模式，实现原址拆除重建。通过适当增加厨卫面积，地下空间补建配套设施等方式，居住品质大幅提升。 劲松北社区、古城南路东西小区、兴华东里等老旧小区改造项目则都有一个共同点，就是按照居民需求对小区闲置空间进行改造运营，增加菜市场、理发店、老年食堂、社会活动场所等，老百姓获得感大幅提升。

　　古城南路东、西小区自行车棚改造的社区服务中心

　　兴华东里改造后的邻里中心

　　公共空间改造与群众生活体验也息息相关。例如，“小空间大生活”——百姓身边微空间改造就是聚焦民生需求，通过精细化设计，统筹利用社区和街头闲置、低效、脏乱差的小微空间，实现织补城市功能、提升环境品质、促进社区共建等综合目标，是城市更新和基层治理的完美融合。

　　“小空间 大生活”——百姓身边微空间改造项目

　　亮点3：北京城市更新，

　　就是要打造活力空间

　　推进城市更新，就是要主动融入新发展格局，强化“五子”联动，坚持供给侧结构性改革，创造新需求、新消费，打造更多的活力空间。特别是与培育建设国际消费中心城市相结合的案例，在本次评选中不少。“最佳实践”中有 西单更新场、望京小街、模式口街区保护更新、隆福文化街区，优秀案例中有中粮广场、王府井城市更新、美克洞学馆、三里屯太古里西区、751园区等，都是通过城市更新植入新业态，优化运营服务，提升片区综合环境品质，来进一步激发城市活力的。比如，西单更新场以“青年、艺文、潮流”为定位，通过首店/概念店效应，搭建别具一格的多元体验新场景，成为年轻时尚潮流发声地。隆福文化街区通过精选文化类品牌入驻，举办丰富文化活动，不断提升运营品质，打造老城区文化消费体验新地标。

　　西单更新场改造后室内场景

　　隆福寺北里“国潮书市”活动现场

　　亮点4：北京城市更新，

　　就是要保护和传承历史文脉

　　丰富的历史文化遗产是北京的一张金名片。在城市更新中，我们要敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态，特别是把老城整体保护放在突出位置，保护传统风貌，留住乡愁记忆。南锣鼓巷四条胡同修缮整治、菜西片区保护更新、模式口街区保护更新、崇雍大街更新、杨梅竹斜街更新等项目都在这方面开展了积极探索。例如，南锣鼓巷四条胡同改造中充分听取古建专家意见和建议，组建3支具有古建修缮资质的施工队伍，严格把控工艺和材料做法，最大限度保留院落胡同原有肌理、格局和老物件。模式口街区更新中坚持把文化保护放在核心位置，充分挖掘历史价值，构建包括老墙、过街楼、文保单位、历史建筑在内的保护与传承体系，分区分类明确院落更新模式，推动从单体保护向体系化保护传承的转变。

　　雨儿胡同21号院改造后

　　模式口大街改造后

　　亮点5：北京城市更新，

　　就是要突出市场主体

　　城市更新主要依靠的力量就是各类实施主体。本次评选特别侧重以市场为主体推动实施的城市更新项目，希望从中总结推广经验，促进政策机制完善，从而鼓励和引导更多社会资本参与到城市更新中。劲松北社区老旧小区改造作为我市首例社会资本参与老旧小区改造试点项目，通过“先尝后买”引入专业化物业服务，通过对社区低效空间改造提升和长期运营，形成“微利可持续”的投资回报模式。目前，全市这类试点项目已超过40个。

　　劲松北社区“美好会客厅”改造后

　　望京小街更新则是社会资本参与商业街区更新的代表，政府出资1300万元用于街区硬件设施改造，发挥撬动作用；万科和方恒分别出资3500万和500万用于街区公共空间环境改善，注入智慧科技、国际交往、文化艺术等多元要素，打造富有设计感的国际化现代步行街。

　　望京小街改造后

　　菜西片区保护更新则是银企合作的代表项目。通过实施主体金恒丰公司与建信住房合作，为申请式退租后院落剩余居民提供房屋租赁置换的选择，实现“促整院”，提升原住户居住品质的同时，大幅提升院落经营价值。采用类似理念的还有真武庙五里3号院项目，通过“租赁置换”这种市场化方式，实现老居民的居住条件改善和新居民的职住均衡。

　　菜西片区永庆胡同17号院改造后

　　亮点6：北京城市更新，

　　要注重多元参与、精细化治理

　　城市更新涉及的利益主体众多，需要鼓励企业、居民、社会组织共同参与，搭建沟通协商的平台，推动共建共治共享。中仓街道北小园小区改造项目最大亮点就在于破解了老旧小区改造群众协商难的问题。街道和社区坚持党建引领，广泛动员小区党员、志愿者、楼门长等骨干成员成立“6 组1 队”居民组织，统筹推进小区改造过程中的通知宣传、意见征集、秩序引导、矛盾调解、文明施工、质量监督以及志愿服务工作。改造结束后，“6 组1 队”逐步向“七彩志愿服务队”转型，形成常态化共治机制。

　　中仓北小园老旧小区改造后

　　亮点7：北京城市更新，

　　要突出片区统筹、规划设计引领

　　片区统筹应是城市更新的方向。入选项目中，大多数都是成片区统筹实施的。例如，学院路地区一刻钟便民生活圈项目就是通过街道加强统筹，有效利用辖区资源，补充公共服务短板，切实提升街区活力和居住品质。石油共生大院、逸成体育公园等已成为学院路地区的网红打卡地标。

　　学院路“石油共生大院”改造后

　　规划和城市设计作为统筹街区空间资源、精细化管控城市风貌、塑造城市特色的有力手段，在城市更新中发挥了关键作用。丽都国际街区更新中，就是以高水平、精细化城市设计来引领城市更新，从街区层面整体考虑，织补道路网络、串联绿化体系、塑造特色场所、完善区域设施，提升街区整体品质。特别是注重空间的兼容共享，为城市支路赋予“城市客厅”的功能，通过特定时期交通管理，可灵活转换为户外活动场所，举办露天音乐电影周等活动。

　　丽都花园北路日常使用时

　　丽都花园北路节庆活动时

　　亮点8：北京城市更新，

　　要坚持建管并重、长效运营

　　“三分建、七分管”，项目更新要转变一次性开发建设为长期持有运营，注重全生命周期管理。比如，望京小街改造中打造了“小街之芯”智慧园区物业管理系统，对垃圾分类、停车等数据集成监测，实现对整体区域精细化管理。金隅智造工场构建“物理空间租赁+产业投资（孵化）+创新产业服务”园区运营服务模式，提升园区基金投资拉动产业孵化、促进创新成果转化落地的能力。中粮广场项目搭建了“3C”运营服务体系，即COFCO LIFE 中粮生活、COFCO FANTASY 中粮共享办公、COFFIC 智慧办公，三者联动形成办公生活生态闭环，给入驻客户最佳体验，大幅提升楼宇租金水平和出租率。

　　作者：王丽媛

　　来源：规自委