2025北京城市更新最佳实践系列⑦丨通州区台湖图书城提升改造项目

来源：北京规划自然资源2025-10-20 16:44

　　导读

　　2025年9月28日，第四届北京城市更新论坛上表彰了入选2025年北京城市更新最佳实践评选活动的14个“最佳实践”和26个“优秀案例”。10月14日起，市规划自然资源委、市住房城乡建设委联合北京发布，陆续推出北京城市更新“最佳实践”系列报道。 第七站带您了解通州区台湖图书城提升改造项目。

　　基本情况

　　项目位于北京市通州区台湖镇，前身为北京发行集团旗下的北京台湖出版物会展贸易中心。现园区东至铺外路，南至张台路，西至农贸市场路，北至铺胡路，占地面积约18.3公顷，建筑面积约18.8万平方米。台湖演艺小镇是城市副中心的发展亮点、重要功能节点和文化魅力新名片，台湖图书城提升改造项目是台湖演艺小镇首个启动的城市更新示范项目。

　　前期，北投集团结合台湖演艺小镇空间及产业规划，对台湖图书城（除A库外）进行股权收购并开展利旧改造，过程中充分发挥首都国企职责和担当，坚持高定位统筹开展产业策划，高标准盘活利用工业厂房，高质量推进产业招商运营，实现多功能复合应用场景落地，逐步形成文化旅游产业集群，打造城市副中心又一处文化新地标。在本项目中，北投台湖演艺酒店于2023年4月开始运营，创意楼（北京交响乐团永久团址）于2024年6月完成施工，8字楼于2025年7月完成竣工验收，B库改造工程基本完工。项目在聚集小镇人气、打响小镇品牌、丰富小镇功能等方面发挥了重要作用，推动台湖演艺小镇高质量发展。

　　区位图

　　更新改造后平面图

　　8字楼改造前

　　8字楼改造后

　　实施成效

　　台湖图书城的更新改造推进了区域综合性更新，推动了周边地区老旧楼宇、老旧厂房与低效产业园区提质增效，促进公共空间与公共设施品质不断提升，优化并完善建成区内的城市空间形态和城市功能布局，为建设国际一流的和谐宜居之都起到区域示范和带动作用。

　　推动功能转换，传统产业转型升级

　　此项目的城市更新举措有力推动了传统产业转型升级，实现了数字技术创新与集成应用。在重点发展新产业、新业态，聚集创新资源的同时，严格控制施工规模，避免大拆大建。以园区内8字楼产业提升为例，该楼原使用功能为图书展销中心，随着电子书、阅读类应用程序及购买平台的兴起，大规模图书城已不再匹配消费者的日常需求。在更新改造中，升级传统图书产业，形成演艺活动+新型消费聚集区，为数据产业及衍生区、数据金融、数据文旅及其相关产业、产业孵化器和相关配套提供了空间保障。

　　优化立面风貌，提升绿建水平

　　通过适宜的建筑设计手法打破原有园区围墙大院，对现状开敞无序的空间进行重塑，形成了与小镇风貌相协调，与演艺氛围相适应的文创示范区。如园内8字楼巧妙地保留了原有建筑外立面基本形态，对原有分段式的立面进行有机整合，保留部分金属遮阳板进行铝板包饰处理，调整金属遮阳板外观颜色，从而实现与原始混凝土结构新旧对比的效果。整座建筑给人以灵动、雅致的感觉，从建筑外观到内部体验，都极具设计感和艺术感。

　　园内建筑改造后均达到绿色建筑二星级设计标准，在充分利旧的同时尽可能降低建筑能耗、提升节能等级，形成展示新技术、新材料的绿色生态示范区。如园区内的北投台湖演艺酒店，以70%原建筑利用率、围护结构负荷较改造前降低45%、暖通空调系统降低35%等硬核数据，符合既有建筑改造新标准。

　　促进新业态、新场景应用

　　该项目开创性地将绿色科技、城市更新与文化演艺有机融合，以“原址改造+性能提升”模式，为全国存量建筑改造提供可复制的技术路径。如园区内的B库，单体建筑面积约7万平米，原建筑结构为地上两层，原使用用途为出版物的仓储配送中心，建筑立面陈旧。改造后的B库包括音宇宙场馆、沉浸式商业+艺术展廊、数字场景空间+产业集群等功能分区。LIVERSE音宇宙项目已于2023年落地签约，在B库西南角打造2座顶级专业音乐演出场馆，每座场馆可容纳3000名观众，总面积约为17000平方米。每年将举办数百场音乐演出，孵化自有优质音乐IP以及版权内容运营，吸引约百万名观众到场，带动周边经济发展。LIVERSE音宇宙项目将音乐文化与5G、4K、AR、VR、AI等科技深度融合，推动实现城市更新中的数字技术创新与集成应用。

　　创新经验

　　高标准规划，全链条打通项目实施路径

　　本项目进行了设计方案国际征集，遴选出最优设计方案，充分利用工业遗存，力求体现利旧、绿色、集约、紧凑的更新理念。深耕细作场景构建，做到资源要素与利旧改造项目精准结合、原有建筑与文艺元素相结合、潮流时尚与景观营造相结合，实现整个园区场景联动呼应、充满活力。实施过程中创新落实城市更新条例及有关配套政策，围绕酒店、商业、办公等更新后业态，依据国有建设用地过渡期支持政策，五年内暂不变更土地用途，并与行业主管部门签订协议，过渡期满后经评估按更新后用途缴纳土地使用费用、变更不动产登记。

　　利旧见新，承载记忆的同时开启新的征程

　　项目以利旧为基本原则，围绕工期目标、既有条件、成本管控和未来运营需求，按照现有建筑利旧、预留未来新建空间的理念，从技术维度与产业需求维度相结合、体现艺术与低碳节能相结合、科技与未来感相结合的角度，实现艺术、科技、绿色融通。同时结合现状场地、建筑、树木等具体情况，充分利用具有保留或活化价值的建筑、场景与事件，延续场所记忆。以园内创意楼为例，创意楼建于2007年，建筑面积约为1万平米，改造前内部为闲置状态，室内机电管线等均已老化。改造后的创意楼成为北京交响乐团永久团址，按照新功能定位重新设计，打造首都交响乐体验馆、乐队学院及青少年艺术交流中心、排练厅、艺术创作空间和行政管理空间等多种功能空间。被誉为“首都明珠交响乐团”的北京交响乐团于2024年8月正式入驻创意楼，成为首个入驻副中心的市属艺术院团。乐团切实发挥公共文化服务功能，通过多种公益惠民品牌进行开放式演出，加强市民艺术普及及青少年美育教育，赋能“演艺新空间”，为首都文化建设贡献力量。

　　创意楼

　　创意楼-北京交响乐团排练厅

　　精雕细琢，重塑演艺小镇新地标

　　项目场地设计综合考虑整体规划布局、交通组织等因素，加强空间风貌的整体性和延续性，做好与外部腾退绿地、腾退道路的衔接。研究园区内质量较高建筑的主体结构和材质、色彩元素，营造室内外融合、新旧结合的空间形象。在功能布局上充分考虑未来运营的发展情况，预留灵活多样的标准单元形式，结合新建建筑、场地更新改造，实现改造后功能需求。处理好各类流线关系，保证通畅简洁，并匹配功能分区与建筑布置。依据这些原则，设计者、建设者、运营者倾听潜在使用者的声音，沉心打磨园区设计。体现匠心的案例在园区内俯拾皆是，如优化设计方案降低建筑能耗、提升节能等级，高标准打造绿色生态示范园区。未来，在园区运维中将逐步融入数字技术、网络技术、智能化技术等内容，打造智慧园区。

　　商业运营，以可持续之心演绎文化之美

　　在演艺产业空间打造和运营理念上，坚持高品质招商和联动创新，持续精益求精筛选优质产业项目和合作资源，将园区品牌建设与打造主力特色IP相结合，将深度挖掘发挥主力IP引流带动作用与引导形成产业聚集效应相结合，将重点产业资源统筹与注重园区活力提升相结合，加速实现了园区高质量发展，快速带动区域全栖消费与周边经济的发展。优化各项经营管理，积极引入市场化专业人才，加快推进文旅活动拓展。园区内北投台湖演艺酒店已先后获评中国文旅星光奖“卓越新开业酒店”，在文旅融合型园区商业运营方面发挥示范作用。