2025北京城市更新最佳实践系列⑥丨丰台区长辛店老镇启动区（一期）项目

来源：北京规划自然资源2025-10-20 16:45

　　导读

　　2025年9月28日，第四届北京城市更新论坛上表彰了入选2025年北京城市更新最佳实践评选活动的14个“最佳实践”和26个“优秀案例”。10月14日起，市规划自然资源委、市住房城乡建设委联合北京发布，陆续推出北京城市更新“最佳实践”系列报道。 第六站带您了解丰台区长辛店老镇启动区（一期）项目。

　　基本情况

　　长辛店老镇是丰台区西部地区区域综合类城市更新项目，在明清时期是重要的进出京要道，是红色文化和近现代工业文明的摇篮，也是西山永定河文化带的重要节点。自20世纪80年代以来，随着产业腾退，老镇长期面临功能缺失、空间杂乱、配套薄弱、设施落后等问题，后随工作部署启动规划研究工作，2024年3月《北京丰台区长辛店老镇FT00-4011街区控制性详细规划（街区层面）（2020年—2035年）》获得市政府批复。

　　本项目于2025年5月亮相，位于丰台区长辛店街道，东至周口店路，西至教堂胡同路，南至曹家口路，北至长辛店大街81号，总建筑规模约1.8万平方米。项目既注重传统风貌和历史格局的保护传承，也着力推动基础设施改善与空间功能重塑。更新后的区域保留修缮了3处历史建筑，考古发掘深埋地下的清代青石板路重见天日，升级改造公园、广场、大街等公共空间，实施小型综合管廊工程，引入了老字号、新消费品牌、展览、文化创意、便民商业等多元业态，打造沉浸式文旅体验空间，带动区域活力持续回升，形成“新老辉映”特色风貌，实现“老镇常新”。

　　区位图

　　长辛店第一理发店改造前与改造后

　　更新改造示意图

　　实施成效

　　规划引领破局

　　本项目始终坚持规划引导，明确了地上总量规模，有序开展地下空间使用，住宅、商业和公服设施规模合理配置，基础设施保障充分，是规划引领更新的典型案例。

　　项目以城市更新为主导，采取“棚改+城市更新”模式，其中老镇全域沿用棚改政策完成搬迁腾退工作，划定上市地块范围，按照供地计划分期推进住宅范围的供地工作；剩余不属于上市地块的部分，依照控规风貌保护的原则，实施城市更新。城市更新部分坚持一张蓝图绘到底，以城市更新综合实施方案为抓手，将整体规划与一院一策相结合、历史风貌与空间修复相结合、业态布局与保障民生相结合，九大功能组团满足城市生活需求，持续完善依托老镇实际情况研究的“长辛店模式”，力求为全市同类型城市更新项目打造“样板区”。

　　启动区一期先行先试

　　本项目作为项目“样板区”，以“拆建供管招”五方面工作并行推进的方式，通过将低风险工程审批与城市更新策略相结合，创新推动城市更新工作。考虑到发展初期街区现状产业和居住人群基础较为薄弱，从发展策略上，通过借势长辛店在地的文化资源，发展特色的文商旅业态，打造以新国潮为主题的“长辛国潮时尚街区”。现已引入业态包括“老北京特色”南门涮肉、京帮面、宣南书店，“长辛店老商铺集成”长辛食集，贴近周边群众需求的霸王茶姬、人民咖啡馆，还有依文国潮时尚中心、大师工坊组团等国潮非遗体验元素。通过推出商户联动消费券、国潮亲子套餐及夜间市集激发消费潜力。

　　同时以“月月有主题，周周有亮点”为主题举办各项活动，包括跨年、首届国潮国货节、春节、元宵节及长辛演艺国潮生活节、端午儿童双节等重点活动。

　　老街上的“九省御道“

　　京友居

　　人民咖啡馆

　　创新经验

　　探索“长辛店模式”

　　运用“长期谋划、分期募资、滚动开发、持续经营”的总体策略，实践创新形成了“长辛店模式”。采取“跨区域、长周期、全产业、多政策、全社会”的统筹实施模式，致力打造首都特色文化空间、丰台河西创意产业新引擎、北京市新老融合发展的有机更新示范区，推进项目可持续发展，实现“千年驿站老镇常新”。

　　“跨区域”指采取跨区域统筹模式，棚改通过区域外地块联动开发，实现总体资金平衡；“长周期”指以土地出让收入弥补前期棚改资金缺口，以更新经营收入、国有资产增值、地区综合税收实现老镇长周期财务投入产出平衡；“全产业”指以“文、旅、商、产、居”五位一体融合发展，全产业链覆盖，补足、提升、丰富老镇功能，补齐京西片区融合发展短板；“多政策”指针对老镇的多种产权类型提出了创新性的产权完善路径，总结“长辛店经验”；“全社会”指包括政府部门、多家区属国企、老镇原住民和新老商户等多主体参与，吸引了包括设计、策划、产业运营等众多领域专家团队共同出谋划策。长辛店街道与丰台文旅集团联合成立“长辛老友会”，同时成立“老镇设计委员会”，成员包括：北京城市规划学会理事长施卫良、清华大学建筑学院教授尹稚、政府特殊津贴专家朱小地等专家学者，为老镇更新建言献策。

　　注重风貌保护

　　项目坚持“以文为神、以街为骨、以船为形”的总体规划空间设计及风貌把控，在更新过程中，项目严格遵循总体规划与街区控规，创新实践“小规模、渐进式、微更新”模式，深度挖掘历史文化价值，保留老镇一街三十八条巷的胡同肌理以及众多文物古迹。

　　创新实施“年代拼贴式”风貌保护策略，保护修缮明清青砖合瓦、50-60年代干粘石水磨石、70-80年代红砖等多年代建筑，形成“明清底色-建国印记-工业遗产”时空叠合的独特风貌，打造“民居活态建筑年代博物馆”。以“院落”为最小更新单元的保护机制，通过精细化肌理重组与空间整合，最大限度保留传统格局的丰富性。在具体实践中，坚持原材料、原工艺维修，收集可利用的老砖约10万块、木质构件百余根（源自拆除建筑回收），真实还原自明清至21世纪各时期的建筑风格，留住“铜帮铁底一条船”“一街三十八条鱼骨巷”的街区风貌。

　　有·文化杂物社

　　天主教堂

　　第二百货

　　依文国潮时尚艺术中心

　　全面推动可持续发展

　　项目在明确塑造“人文长辛、智慧长辛、绿色长辛、安全长辛”发展目标的指引下，从政策、产业、发展和社会关系等多维度深入研究，着力构建长效且可持续的发展机制，系统推动老镇焕发新活力。全力打造友好景区，项目统筹推进全域文旅新格局构建，创新改造曹家口路地势高差，通过引入连续台阶与坡道、融合传统非遗纹样的趣味性设计，严格执行无障碍通行规范，打造全龄友好无障碍环境，在提升行人舒适度和街道环境品质的同时，满足游客休憩打卡、商户运营及未来“全民秀场”活动等多功能需求。

　　同步塑造智慧街区样板，提升城市治理新效能。先行先试期已搭建数字孪生技术对老街进行数字化建模，结合监控系统构建综合性数字化管理平台，整合腾讯大数据实时分析客流量、消费力及游客来源地，实现对停车、运营及客流的高效统一调度。此外，从新能源应用、垃圾无害化处理、老镇节能改造等方面入手，为可持续发展奠定基础。核心道路建设地下综合管廊，实现对城市生命线的信息化、可视化与智慧化管理，显著提升了街区基础设施的现代化水平。目前街区还引进“多杆合一”智慧灯杆，集约整合路灯照明、灯光秀、广播、广告、监控及环境监测等功能，在实现降本增效的同时，切实提升了街区的环境品质与管理效能，为同类型街区的更新提供了有益示范。