导 读

　　房山区拱辰街道黄辛庄农贸市场，是典型的老旧临时菜市场，环境脏乱差、安全隐患突出，造成了土地资源的浪费。为彻底解决这一民生问题，在市规划自然资源委相关处室的指导下，房山区启动了黄辛庄农贸市场提升改造规划综合实施方案的研究工作。为保障项目的顺利实施，市规划自然资源委房山分局会同实施二处、带领规划编制团队通过“深度解读明方向——多维评估找短板——精准服务定功能——共享共融绘空间——盘活利用新模式”的工作路径，让临时菜市场变身亲民“社区会客厅”。研究、探索出一套适合建成区内城市更新项目的创新方法，开创了盘活建成区边角土地、织补城市功能的新模式。

　　实施方案三大亮点

　　一、以“社区会客厅”为核心设置功能混合的社区公共服务综合体，按需织补配套设施短板

　　今日的城市更新项目应重在惠民利民，其最终目的是要满足居民需求，解决老百姓最关心、最直接、最迫切的问题。以此为导向，本次规划明确地块更新方向为“有温度的社区会客厅”，是以亲民便民为主题，集多种社区服务设施功能于一体的社区服务综合体，零距离服务社区居民。

　　规划方案贯彻以需求为导向，通过“区域评估——居民需求——资源梳理——社区短板”的方式，对项目周边约1.5公里区域的社区进行评估。按照“缺什么、补什么”的要求，项目配置了社区文化、体育、养老、菜市场、社区食堂、综合超市等基本保障型设施，满足居民的基本需求。同时，适当引入健身房、书店、培训机构等品质提升型设施，满足多样化的人群需求。整体构建多类型、多层级的混合功能体系，完善地区5-15分钟生活圈的设施服务功能。

　　二、通过村集体经济合作社利用集体建设用地的模式实现社区综合服务设施的功能，降低土地利用成本，提升土地利用效益

　　作为建成区内的存量集体经营性建设用地，边角地、土地征转成本都限制着该项目的落地。为使项目尽早惠及周边居民，创新采用村集体经济合作社利用集体建设用地的模式，缩短项目审批流程，降低土地使用成本，提升土地利用效益。

　　另外，参照城镇的用地性质，本项目将地块规划为社区综合服务设施用地。既补齐城市的设施功能短板，又能让黄辛庄村村集体参与到拱辰街道的管理服务中，助力村与城的融合发展。

　　三、同一产权主体范围内统筹拆建，实现拆占、拆建规模双减量

　　坚持减量提质。统筹项目所在村范围内的规划非建设用地，化零为整，整合畸零地，通过项目建筑规模指标挂钩的方式，带动非建设空间的拆除腾退，让空间尺度更好、绿地系统更完整。项目建成后拆占比约1：0.4、拆建比约1：0.75，整体实现了区域建设用地规模和建筑规模的双减。

　　本项目严格落实上位规划的管控要求，从便民惠民的角度出发，通过功能混合、规模管控和土地利用方式方面的创新探索，实现建成区内存量集体产业用地的盘活利用。

　　本内容由规划实施二处、市规划自然资源委房山分局提供 （连雅迪）