深耕区域 聚焦未来

2017-03-29 17:36 来源:光明网 

  光明网重庆3月29日电(杨弃)同一时间段,同一城市,组团宣告 「我来也」,对于重庆房企来说并不多见,但2016年5月~2017年2月,在合肥却出现了重庆房企围猎的壮观场面。

  从2016年起,合肥这个长三角最西边的省会城市,房地产却异军突起,让人刮目相看。重庆开发商,历来眼光准,出手快。合肥这样火爆的房地产市场,自然引来渝派开发商的聚焦。

  龙门阵财经统计发现,从2016年12月起,金科、龙湖、华宇、东原纷纷出手,重金在合肥拿地秀肌肉。而最先出手的,则是资本市场上较为活跃的地产股,金科股份(000656)。

  1 谁最先嗅到合肥的商机?

  2016年的合肥房地产市场,就像一场「勇敢者的游戏」,房价飙升,土地市场也异常的火爆。引来众多重庆实力房企抢滩拿地,而金科是最先嗅出商机的。

  2016年5月19日,金科斥资12亿拿下合肥半岛一号项目,正式进驻安徽,从此一发不可收拾。2016年11月30日,金科地产再度斥资44.33亿重金,一口气拿下合肥瑶海、包河、庐阳三宗地块,且均以最高报价竞得。

  金科在合肥的频频出手,龙湖、华宇、东原也纷纷开始拿地,不过,他们进入合肥的时间,与金科相比,足足晚了9个月。知情人称,此前,龙湖曾参与过合肥多场土拍,但均未有收获。

  2017年2月27日下午,龙湖以总价27.8亿元、单价1041.47万/亩成功「击退」招商、旭辉,以溢价率100.28%,成功摘得合肥滨湖BH2016-20号地块。这是龙湖(无锡嘉睿置业)在合肥拿下的首个项目。

  在龙湖拿地的同一天,华宇集团也拿下合肥蜀山区W1611号约227亩土地,成交总价20.14亿元。

  还有东原,则拿下庐阳区N1614号地,耗资5.5亿。

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(制图 龙门阵财经)

  问题来了,渝企们为什么都要去合肥?

  有分析认为,合肥之所以出现今天的局面,房地产供应、库存少是最主要原因。更为重要的是,合肥这个城市位置特殊,长三角最西边的省会城市,当长三角的房价都涨到天价了,它又怎么可能不涨?

  2 「集邮城市],剖析金科的拿地逻辑

  2017年刚过1个多月,金科首进武汉,储备土地100万方。这是两则尚未见于金科股份公告披露的拿地。

  1月24日,武汉市2017年首场土拍将一次性出让17宗地块,P(2016)160号地块由金科以底价27.2亿元摘得,金科首次进军武汉。 (来源:《观点地产网》2017年1月24日)

  2月8日,金科子公司云南金万众房地产开发有限公司以3.54亿元摘取位于昆明官渡区的KCGD2016-25-A1地块。(来源:《观点地产网》2017年2月9日)

  从2016年年初开始,金科对「集邮城市」表现出极大的兴趣,迅捷的规模扩张:天津、郑州、合肥、广西、南京均为当年首次进入。

  按照这种逻辑和速度,金科股份2017年新进入的城市名单里,不止武汉一个。从数据上看,金科进入扩张周期,如何将风险可控,考验的是企业财技。问题是,金科股份为什么这个时候高调爆发? 3 2016年金科拿地图谱

  龙门阵财经整理了金科2016年的金科拿地图谱(整个2016年,金科拿地+并购一共花了175.509亿元)。以期从中分析出这个企业的拿地逻辑,毕竟金科算是重庆本土一个很值得剖析的拿地样本。

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  数据来源:金科公开公告,包含并购项目,单位:亿整理单位:龙门阵财经

  分析其拿地逻辑,如下:

  第一,更多去二线城市;重注合肥(56.33亿)和天津(27.21亿);此前,金科方面负责人在2016年1月接受《每日经济新闻》采访时称,金科拿地有两个特点,第一,前瞻性拿地;第二,谨慎拿地。关于拿地,也制定了几个原则:第一,不去当地王;第二,坚持二线城市为主。

  第二,加大城市的金科品牌拓荒,金科去年在8个城市拿地,其中合肥、天津、广西、郑州、南京均是新进入的城市。

  第三:跟热点。《2016国民安居报告》中称,2016年的中国楼市「四小龙」包括苏州、南京、合肥、厦门,而南京和合肥,金科都适时进入。

  2017年1月17日,《中国青年报》报道称,2016年,中部城市发力惊人,武汉、合肥、郑州三城在房价上涨这个指标上令人侧目。

  判断一个城市是否进入新一线城市跑道,势必要对这个城市进行综合考量,根据克而瑞报告,从房地产、企业竞争、经济基本面、城市基建等四大维度进行建模分析,南京、杭州、苏州、天津、武汉、重庆等市最终得分排名较高。

  此外,武汉、郑州已经被定位为国家中心城市。

  把上述城市名和金科的拿地进入城市一对比,契合度极高。证明企业判断和市场分析报告之间的判断一致。

  再看本土热点的紧跟上,开州区、礼嘉、蔡家,均是当年热门。

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(数据来源:金科公开公告   单位:亿整理单位:龙门阵财经)

  对此,金科实际控制人曾对媒体表示,金科的区域布局原则,拿地遵循投入产出核算原则。对进驻的整个区域,在投入产出上有所控制。如果这个市场的承受能力达不到,第一,要控制新增的开发规模;第二,对市场接受程度差的产品类型做调整……对于已经进驻的城市,金科会进行深耕,但不会在新的区域做投机。(来源:《每日经济新闻》2016年1月) 4 疯狂拿地拷问综合实力

  数据显示,2016年,金科拿地(并购)数目在20+以上,这是其最近5年来,最大手笔。2015年,金科股份仅公告了10次拿地动作,2014年,累计拿地18次。 2017年,金科已经花了近30亿拿地。

  为什么会这个时候持续发力?结合金科对外的公开资料等,我们分析如下:

  第一,2017年大家都认为市场成交量会进一步调整,但并不意味着规模扩张步伐有停滞,一些市场基本面比较好的城市,现阶段仍被房企看好;  

  第二,在配资拿地严控的时刻,只有资金相对稳健的企业,才有秀肌肉的资格,激进的、主要靠配资拿地的房企由于资金受限,在短期内会淡出土地市场。这是一轮入市资本的更替,更是手中仍有余粮的房企眼中绝好的拿地时机。

  第三、由于调控原因,大多数城市设置了土地限价、限溢价率等机制,力求地价不失控,金科的拿地溢价成本未必如想象的高。

  疯狂拿地背后拷问的是金科的综合实力,包括企业成长能力、盈利能力、融资能力、自身偿债能力等。

  这方面我们分析如下:

  第一、企业基本面优良。

  由于2016年的全年年报尚未出台(3月30日出台),我们用截止去年3季度的数据。

  金科公告显示,2016年公司前三季度实现销售额230亿元,地产板块销售金额达217亿元,实现合同销售面积为337万平方米,同比均增长49%,可以预计2016年全年业绩将实现再次较高幅度的增长,大概率实现地产业务多年连续稳定增长。

  前三季度归属于上市公司股东净利润8.89亿元,同比增长36.15%,实现大幅增长,同时报告期末预收款达到265.95亿元,基本锁定未来两年业绩。

  第二、利用债务融资工具。

  1.2016 年12 月23 日,金科股份公告称,审议通过了《关于公司符合在中国银行间市场交易商协会申请发行债务融资工具的议案》等,公司同意向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过人民币160 亿元的债务融资工具。   募集资金用途:募集资金按照相关法规及监管部门要求将用于公司生产经营需要,归还借款,补充流动资金及(或)项目投资等。

  2.2016年12月初,金科发行的「招商创融-金科股份应收账款(一期)资产支持专项计划」ABS产品实际募资18亿元,优先级规模17亿元,票面年利率仅4.7%,而劣后级规模为1亿元,实为金科自己出资,被盘活的基础资产是金科按揭购房尾款资产。

  这相当于提前变现了金科物业较为稳定的物业收费类资产,能使金科更好地发挥资本市场平台的作用,减轻融资压力。

  第三、企业的发展战略。

  我们拿到了金科2017年战略目标的word版,其中表示「2017年区域公司发展系统要实现15个项目。

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  第四、媒体的背书。

  2016年年中,《第一财经》推出了《2016上市房企综合实力排行榜》。《2016上市房企综合实力排行榜榜单(A股)》TOP10的房企分别是万科A、绿地控股、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、金地集团、阳光城、华侨城A、世茂股份、金科股份。

  基于此,金科负责人在多个场合都曾公开表示,2017年会保持拿地频率。

  金科上一次集中土地储备,拿地时间为2012-2013年,不过当年尽力避开热点城市,「立足三、四线城市」。而金科此次的密集土地储备,在了解局部市场格局和游戏规则,主要集中于二线城市,显然自2015年年底的战略微调,已经见效。

  稿件来源于龙门阵财经

[责任编辑:孙宗鹤]

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